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大型房企艰难谋转型 中小企业IPO上市“补血”

  一边是大型房企艰难转型中,一边是中小房企在谋求上市。

  2月25日,万科董事会郁亮内部发言称,2019年万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

  三天后(2月28日),市场报道,碧桂园自2月12日出现大规模“裁员”,有部门裁员幅度至50%。同日,市场报道称,恒大集团董事局许家印在2月27日在销售大会上表示,所有在售项目住宅可有9折优惠,商铺8折优惠。

  在房企艰难转型、裁员、打折等求生存的环境下,另一边是房企开始谋求上市。

  房企“上市潮”

  2019年2月26日,德信中国控股有限公司(下称“德信中国”)于港交所正式上市,发行价2.80港元/股,首日开盘价2.80港元,最高达2.83港元,收盘报2.80港元,总市值73.7亿港元,市盈率4.5,相比同等市值房企市盈率偏低。

  公开资料显示,德信中国是一家中国浙江省领先的综合型房地产开发商,主要专注於住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。

  同一天(2月26日),同为物业行业的滨江服务奥园健康生活通过港交所聆讯。港股市场又掀起一波上市潮。

  据资本邦不完全统计,2018年,中小房企赴港IPO上市的公司共有11家,分别有万成控股、永升生活服务、恒达集团、大发地产美的置业等。同时,银城国际、万创国际等房企也递交了IPO招股书。

  而在A股,截至2019年2月28日,尚有新动态的房地产企业共有5家,其中广东富力地产、同策房产咨询、金辉集团三家企业IPO申请已获反馈,重新新大正物业集团(下称“新大正”)IPO获预先披露更新,开元物业IPO申请处于已受理状态。

  排队许久的大连万达商业地产(下称“万达商业地产”)却颇不“幸运”。经历漫长的排队期,于2019年的2月15日,公司IPO申请被中止审查。

  同一天(2月15日),新大正物业在证监会披露更新版招股说明书,拟募资近5亿元。

  财务数据显示,2016年、2017年及2018年,公司实现营业收入分别为6.22亿元、7.67亿元、8.85亿元;同期对应的净利润分别为5716.52万元、7133.78万元、8854.32万元。


  新大正招坦言,目前,国内物业管理公司数量众多,市场呈现完全竞争状态,尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言,

  物业管理企业普遍经营规模较小,竞争较为分散。

  港股估值低、认购不足

  值得关注的是,在港股上市也有其弊端,市场估值较低。或是因估值过低,中小房企常出现认购不足的情况。

  德信中国就遭遇认购不足情况。据资本邦了解,德信中国此前发布会透露,公司计划发售5.32亿股,其中10%作公开发售,90%为国际配售,招股价在每股2.32至3.25港元之间,募集资金约12.34亿至17.29亿港元。

  然而,事实上,德信中国的香港公开发售认购合共1690.6万股,远低于预期认购股数。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份,重新分配至国际发售。

  此外,在2018年上市的弘阳地产也遭遇认购不足情况。弘阳地产计划全球发售股份数目为8亿股,香港公开发售10%,国际发售90%,每股发售价格在2.18至3.18港元之间,募集资金在17.4亿~25.4亿港元之间。

  但结果,香港市场仅认购了该股票原计划的18%,最终每股定价2.28港元,募集资金17.124亿港元,低于预期募资金额。

  那么,同为中小房企的滨江服务和奥园健康生活能否逃过“认购不足”劫呢?

  房企谋求转型

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,在国家加强对房企加强监管的政策下,房企上市越来越艰难,房企纷纷在谋求转型发展。

  2015年,万达集团启动“轻资产”模式,开启“轻重并举”的发展道路。

  万达集团此后在电影、体育、文化等领域发力。在2016年年会上,王健林提出“轻资产、低负债”的目标,谋求去地产化以及向轻资产方向发展。2018年年会上,王健林表示,在2019年,万达集团将剥离所有房地产业务,正式进军健康产业等。

  今年2月25日,万科董事会郁亮内部发言称,2019年万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

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